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借入能力推定の必要性 |
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出店・改装・工場投資では、調達できる資金の範囲内で、可能な限り希望プランに近いものを実現させていきます。そのため、資金の大きなウェイトを占める借入金の調達能力をあらかじめ推定して、実現可能なプランを練り上げていくことが重要です。
金融機関が融資を審査する基準は、担保、実績（損益、借入実績）、事業計画（採算性、返済能力）、経営者の資質．．．等が挙げられ、これらからおおよその借入能力を把握することができます。
（ただ、金融機関によって評価基準、融資姿勢は異なります。） |
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担保評価 |
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| 不動産担保の評価は以下のように考えます。 |
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算出方法 |
実勢価格の
推定 |
通常の売買市場において成立する合理的な価格を推定する。
土地：地価に関する様々な情報から推定する。
 取引事例
当該地の過去の売買価格、近隣での不動産業者の売買価格。
国土交通省地価公示価格、都道府県地価調査
国土交通省、各都道府県が毎年7/1時点での1�屬△燭蠅硫然覆鮓�表している。実勢価格の90〜100％程度。近隣地の地価として参考にできる。
路線価
税務署が毎年1/1時点での1�屬△燭蠅硫然覆鮓�表している。
地価公示価格の80％
主要な市街地の道路沿いの地価について調べることができる。
固定資産税評価額
各市町村役場が3年毎に1/1時点の価格を公表し、固定資産税評価に用いている。
建物：同様の建物を再調達するために必要な費用から推定する。
新築物件：建築見積から算出する。
中古物件：過去の見積、類似建物の売買事例等から推定する。 |
担保評価額の
算出 |
金融機関から見た担保の経済価値。これは一般水準より低めになる場合が多いので、実勢価格の90〜95％程度で考える。 |
担保価格の
算出 |
不動産特有のリスク（地価下落、換価性の低下等）を考慮して、担保評価額に掛け目を乗じた金額。この額まで抵当権が設定される。
土地：担保評価額×60〜80％程度
建物：担保評価額×50〜70％程度 |
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| ※金融機関によって担保評価、掛け目は異なっており、担保価格が1割程度違う場合もある。 |
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| 実績評価 |
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| 過去3期分の決算書と直近の試算表が評価されます。赤字や、利益率の低下が続いているかがチェックされます。また、借入実績、返済延滞状況等も重要な確認事項です。 |
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| 事業計画評価 |
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| 出店、改装、工場投資後3〜5年程度の損益計画からなる計画書が評価されます。
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売上計画 （各店別、和洋菓子別） |
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経費計画 （人件費、各種費用） |
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初期投資明細と、借入返済計画 |
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固定資産の減価償却計画 |
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事業計画書で重要なのは、「採算性」と「借入返済能力」です。
「採算性」評価は、経常利益率、税引後利益率等によります。売上規模が拡大しても利益率が低下すると厳しい評価を受けますので、売上拡大と共に、粗利益率の改善や固定経費の削減が必要になる場合があります。しかし、不自然な粗利益率向上、経費削減はチェックされますので、整合性を持たせるよう注意しなければなりません。
また「借入返済能力」はキャッシュフローで借入金元本返済が可能かによって判断します。キャッシュフローは損益上で手元に残るお金ですので、この範囲内での返済が困難であれば、新たな運転資金が必要となり、資金繰りの悪化が懸念されるからです。
※キャッシュフロー＝税引後利益＋減価償却費（資金移動を伴わず計数処理のみ行うため） |
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