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資金繰り講座に関して(7) |
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| Q |
現在、大阪市内で2店舗目の洋菓子専門店を出店しようと考えていますが、2階部分を私たち家族と両親が住む2世帯住宅にしたいと思います。住宅付店舗では借入先をどのように考えればよいのでしょうか？またどの程度借りられるのでしょうか？
なお、土地は自社保有地を利用するので、建築費のみの投資となります。総費用は6,500万円（住宅部分固有の費用500万円、店舗部分固有の費用1,500万円）で、床面積は住宅部分が160�屐�店舗部分が140�屬梁儔亶渋い侶�物です。また、高齢の両親のためにバリアフリー住宅とし、太陽光発電設備も設置したいと思います。 |
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| A |
住宅を併用する店舗の場合、店舗部分と住宅部分に分けて融資を受けることになります。住宅部分は住宅金融公庫等をメインとして使い、不足分を民間融資で補うのがよいでしょう。店舗部分は公的金融機関のみ、あるいは民間金融機関との組み合わせで考えます。 |
今回のケースの総費用6,500万円を店舗、住宅部分に分けると、
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店舗部分：1,500万円＋面積比按分2,100万円＝3,600万円 |
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住宅部分：500万円＋面積比按分2,400万円＝2,900万円 |
となります。 |
住宅部分の住宅金融公庫融資額は面積、構造、設備等から以下のようになります。
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住宅融資額：1,390万円 |
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割増融資額：バリアフリー住宅150万円＋太陽光発電設備300万円＝450万円 |
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生活空間倍増緊急加算額：600万円 |
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特別加算額：2世帯住宅300万円 |
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融資限度額：2,740万円（最終的には､毎月返済額が年収の1/60という基準を満たすように決定されます。） |
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| 公庫融資のみを利用する場合、従来は必要資金の80％までが融資限度額でしたが、平成10年11月以降は世帯合算年収が500万円以上（三大都市圏、それ以外は400万円以上）であれば100％融資も可能になりました。これ以外にも様々な条件や融資の加算制度がありますので、建築前に十分な検討をしたいものです。 |
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では、実際に融資総額2,740万円を公庫で借りることが可能か検証してみます（借り主の年収は720万円です）
公庫、年金融資では毎月の借入返済額（金利も含む）は年収の60分の1以下という基準を満たす必要があります（財形貯蓄融資では48分の1）。これに、他の借入や返済状況等の個人信用情報、不動産担保枠を考慮して融資額が決定されます。また、公庫融資は担保不動産での抵当権設定が第一順位と決められているため、保有している建設用地に既に抵当権が設定されていれば順位変更が必要になります（必要な抵当権設定額が建物評価額で足りる場合でも、土地への抵当権設定は必要です）
2,740万円を公庫融資のみの30年返済で借入れるために必要な年収は668万円で、借り主の年収はこれを上回っているので融資可能であるといえます。また、公庫と年金融資の併せ貸し、公庫と財形の組み合わせの場合は、2,740万円の80％となり2,192万円までが可能です。いずれにしても、後は、個人信用情報と担保の問題をクリアすればこの額を借り入れることができます。 |
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